Nguồn: nytimes.com

Trong tuần này, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) đã cắt giảm lãi suất ngắn hạn xuống 0.5 điểm phần trăm nhằm đảm bảo nền kinh tế không chịu thiệt hại nặng hơn do sự bùng phát virus Corona. Động thái này có tác động nhất định đến việc mua nhà, quyết định tái cấp tài chính^[1], chốt lãi suất thế chấp^[2] hoặc thế chấp với lãi suất linh hoạt^[3].

Dịch virus Corona bùng phát từ cuối năm 2019 trở thành mối lo ngại cho thị trường chứng khoán và trái phiếu thế giới. Diễn biến phức tạp của dịch bệnh gây ảnh hưởng khó lường đến các ngành sản xuất, nhà hàng, khách sạn, du lịch và thậm chí cả mức chi tiêu của người tiêu dùng. Từ thực trạng thị trường, FED đã giảm lãi suất xuống mức mục tiêu là 1.25% – 1.5%. Theo nhận định của bà Danielle Hale – Giám đốc nghiên cứu kinh tế của trang môi giới bất động sản Realtor.com, kỳ vọng của FED là lãi suất thấp hơn sẽ thúc đẩy các khoản tái cấp tài chính hoặc các quyết định mua nhà. Tuy nhiên, nếu người mua vẫn muốn tránh tiếp xúc do dịch bệnh, doanh số bán nhà vẫn bị thiệt hại.

Mặc dù lãi suất thế chấp không bị ảnh hưởng trực tiếp bởi các quyết định của Fed, nhưng nó cũng đi theo xu hướng chung của thị trường trái phiếu. Người cho vay dùng Trái phiếu Chính phủ có thời hạn 10 năm để định giá các khoản vay, thế nên lợi tức đã xuống mức thấp kỷ lục. Khoản vay thời hạn 30 năm đã xuống thấp gần bằng (thậm chí thấp hơn) mức thấp nhất mọi thời đại là 3.31% (với 0.7 điểm chiết khấu^[4]) theo ghi nhận của Freddie Mac vào ngày 21 tháng 11 năm 2012. Việc cắt giảm lãi suất của FED mang lại lợi ích cho các khoản thế chấp có lãi suất linh hoạt và các khoản tín dụng vốn chủ sở hữu^[5] (HELOC). Những người đang vay thế chấp tài sản với lãi suất linh hoạt sẽ trả lợi tức ít hơn vào lần đặt lại lãi suất tiếp theo, và những người đang sử dụng tín dụng vốn chủ sở hữu sẽ giảm được 0.5 điểm phần trăm vào một hoặc hai chu kỳ thanh toán tiếp theo.

Những điều bạn cần biết khi:

Mua nhà

Nếu bạn sắp mua nhà, có lẽ bạn sẽ phải cạnh tranh với những người mua khác vì lượng nhà bán không đủ để đáp ứng nhu cầu. Bà Hale cho biết, lãi suất thế chấp và khả năng chi trả không còn là thách thức lớn nhất trên thị trường nhà ở hiện nay, việc thiếu lựa chọn mới là trở ngại lớn nhất.

Dưới đây là các phương pháp có thể giúp bạn chiếm ưu thế:

– Xin thế chấp trước, thư đồng ý cho vay thế chấp sẽ khiến người bán tin rằng bạn có khả năng chi trả cho căn nhà.

– Hạn chế các khoản phí ngoài dự tính, như yêu cầu người bán sửa chữa hoặc trả phí giấy tờ.

– Tạo điều kiện cho người bán linh hoạt chọn ngày hoàn tất thủ tục mua nhà.

Ông Daryl Fairweather thuộc Công ty môi giới bất động sản trực tuyến Redfin cho biết, có thể dịch bệnh sẽ cản trở việc đi xem nhà, nhưng những người xác nhận mua nhà lúc này sẽ có lợi thế hơn những người chờ đợi.

Tái cấp tài chính

Nhiều chủ nhà đang thực hiện tái cấp tài chính khiến bên cho vay bị quá tải. Bạn có thể giúp giảm tải bằng cách gửi đầy đủ đơn và các tài liệu cần thiết.

Một số lưu ý khác:

– Hiểu rõ lí do tái cấp tài chính để yêu cầu khoản vay phù hợp, như là để giảm khoản thanh toán hàng tháng, rút ngắn thời hạn vay, thay thế khoản thế chấp có lãi suất linh hoạt bằng khoản vay có lãi suất cố định thấp hơn, tái thế chấp vay thêm vốn^[6] hoặc hủy bỏ bảo hiểm thế chấp^[7].

– Tham khảo nhiều bên cho vay, mỗi bên sẽ cung cấp cho bạn tài liệu Ước tính khoản vay. So sánh Ước tính khoản vay của các bên và chọn ra bên có đãi ngộ tốt nhất.

– Tính toán thời gian chốt lãi suất của bạn thích hợp. Thông thường đối với tái cấp tài chính, chốt lãi suất trong 30 hoặc 45 ngày là đủ để đóng khoản vay đúng hạn. Trong trường hợp nhiều chủ nhà đang tái cấp tài chính cùng lúc, thời gian chốt lãi suất sẽ lâu hơn.

– Hãy cẩn thận với tái thế chấp vay thêm vốn, ông Fairweather khuyến cáo, nhất là với những nguy cơ suy thoái kinh tế hoặc thu nhập của bạn không ổn định.

——————————————————————-

^[1] Tái cấp tài chính (refinancing): là hành vi trả hết một khoản nợ vay bằng tiền có được từ một khoản vay mới, thường cùng quy mô độ lớn tài chính, và sử dụng cùng một tài sản (bất động sản) để thế chấp. Người vay phải cân bằng lợi ích giữa phần tiền tiết kiệm được từ lãi suất với phần chi phí phải chi ra để có thể tiến hành quá trình tái cấp tài chính đó. Với bất động sản, người ta có thể tái cấp tài chính để rút ngắn thời gian trả một khế ướcbất động sản dài hạn. Tái cấp cũng giúp chuyển từ một khế ước có lãi suất vay cố định sang loại có lãi suất vay linh hoạt (adjustable rate mortgage), có thể điều chỉnh.

^[2] Chốt lãi suất thế chấp (lock in): bên cho vay thế chấp đồng ý giữ lãi suất thế chấp và điểm phần trăm mà bên vay phải trả, bằng với mức lãi suất niêm yết khi nộp đơn vay, bảo vệ bên vay chống lại lãi suất tăng lên nếu lãi suất tăng trước khi kết thúc khoản vay. Kỳ hạn thường là 30 đến 60 ngày.

^[3] Thế chấp với lãi suất linh hoạt (adjustable-rate mortgage): là một loại thế chấp trong đó lãi suất trả trên số dư chưa thanh toán thay đổi theo một tiêu chuẩn cụ thể. Lãi suất ban đầu thường được cố định trong một khoảng thời gian sau đó nó được đặt lại theo định kỳ, thường là hàng tháng. Lãi suất được trả bởi người đi vay sẽ dựa trên một tiêu chuẩn cụ thể cộng với mức chênh lệch bổ sung, được gọi là mức ký quỹ ARM. Thế chấp lãi suất linh hoạt còn được gọi là “thế chấp có lãi suất thay đổi” (variable-rate mortgage) hoặc “thế chấp lãi suất thả nổi” (floating-rate mortgage)

^[4] Điểm chiết khấu (discount point): là số tiền mà người vay phải trả bên cho vay khi bắt đầu thế chấp, thường vào lúc khóa sổ khoản vay, để tăng lợi nhuận hiệu quả của khoản vay. Một điểm tương đương với 1% vốn gốc, ví dụ như với $100.000 vốn vay thế chấp, một điểm chiết khấu là $1.000.

^[5] Tín dụng vốn sở hữu nhà (home equity line of credit – HELOC): biến dòng vốn sở hữu căn nhà thành khoản vay tín dụng. Cụ thể, khi người mua nhà chỉ mới trả một phần giá trị căn nhà – gọi là vốn sở hữu (equity) mà cần mượn ngân hàng một khoản tiền sử dụng, người đó có thể mượn theo dạng HELOC. Ngân hàng sẽ căn cứ vào trị giá căn nhà theo giá thị trường và vốn sở hữu (equity) của người đó, để đưa ra quyết định sẽ cho mượn bao nhiêu – được xem là “giới hạn tín dụng” (line of credit/credit line)

^[6] Tái thế chấp vay thêm vốn (cash-out refinance): là trường hợp một người vay tái thế chấp khoản thế chấp của họ với một khoản tiền cao hơn khoản thế chấp hiện tại với mục đích dùng tiền vay dư thêm cho việc khác.

^[7] Bảo hiểm thế chấp (mortgage insurance): khi thế chấp tài sản để vay vốn ngân hàng, nhiều trường hợp người vay sẽ không nhận đủ số tiền vay do phải trả một phần chi phí để bảo hiểm cho tài sản thế chấp. Đây là thủ tục mà hầu hết ngân hàng khuyến khích khách hàng của mình mua kèm với khoản vay, thậm chí là yêu cầu bắt buộc để chấp nhận cho vay. Trong trường hợp vì lý do không may mà giá trị của tài sản thế chấp bị ảnh hưởng thì bảo hiểm sẽ đứng ra bù lại chi phí cho ngân hàng.